Инвестиции в недвижимость Таиланда: о чём должны знать иностранцы?
Почему недвижимость Таиланда – и особенно Пхукета – легко приносит собственникам 7-12% годовых, в то время как на европейских курортах даже 5% считаются хорошим результатом? Какие стратегии получения прибыли выбирают инвесторы и в каких случаях от сверхдоходных схем лучше отказаться? Где прячутся риски и о чем молчат застройщики?
Эту статью должен прочитать каждый, кто намерен вкладывать деньги в недвижимость Таиланда.
Эту статью должен прочитать каждый, кто намерен вкладывать деньги в недвижимость Таиланда.
Почему Таиланд?
А не Германия, Испания, Италия или, например, Турция…
В мире немало возможностей выгодно вложить деньги. Главное, когда будете сравнивать имеющиеся перспективы, НЕ ориентируйтесь на эмоции. Выбирать направление для инвестиций надо рационально – на основе фактов, цифр, аналитики.
Экономика
Посмотрите на ключевые показатели экономики той страны, в недвижимость которой вы намерены вложить деньги. На чём она зарабатывает? Растут ли доходы? Разнообразны ли источники поступлений или экономика держится на одной отрасли? Всё это – залог долгосрочной стабильности рынка недвижимости, а значит, и сохранности ваших сбережений.
Один из самых важных показателей для инвестора – стабильность национальной валюты. Ведь ваш доход будет номинирован именно в ней. Тайский бат (THB) входит в пятерку самых сильных и устойчивых валют мира. Последние 10 лет его покупательная способность не падала.
Посмотрите на ключевые показатели экономики той страны, в недвижимость которой вы намерены вложить деньги. На чём она зарабатывает? Растут ли доходы? Разнообразны ли источники поступлений или экономика держится на одной отрасли? Всё это – залог долгосрочной стабильности рынка недвижимости, а значит, и сохранности ваших сбережений.
Один из самых важных показателей для инвестора – стабильность национальной валюты. Ведь ваш доход будет номинирован именно в ней. Тайский бат (THB) входит в пятерку самых сильных и устойчивых валют мира. Последние 10 лет его покупательная способность не падала.
ТУРИЗМ
Таиланд выигрывает у всех стран Европы тем, что туристы сюда едут круглый год. В Турции, Испании, Греции «сезон» – 5-6 месяцев, на черноморских курортах, например, Болгарии, всего три месяца полноценной загрузки. В остальное время апарт-отели, да и вся инфраструктура, простаивают, многие закрываются.
В Таиланде «несезона» нет, есть «высокий» и «низкий» сезон. Разница между ними в следующем:
- В «высокий» сезон сюда приезжают туристы из СНГ, Европы, Америки – те, у кого непогода с октября по май. Заполняемость отелей в этот период: 80-95%.
- В «низкий» сезон здесь много гостей из Китая и других стран Юго-Восточной Азии, а также Австралии. Китайцы приезжают на Пхукет круглый год, для них поездка сюда, как для россиян – в Сочи.
Близость Китая – огромное преимущество. Рынок огромный, деньги у китайцев есть, и тратить их они любят. Снимают дорогие апартаменты и занимаются шопингом. Словом, не экономят.
Ежегодно Пхукет – а это самый популярный и развитый курорт в Таиланде – принимает 10 млн туристов. Средний чек на каждого – $250 в сутки. Большая часть денег уходит на аренду жилья.
Турпоток продолжает расти. Министерство туризма Таиланда ожидает, что к 2024 году число гостей достигнет 13-14 млн в год. Уже утвержден проект и начинается строительство нового международного аэропорта Пхукета, второго для такого небольшого острова.
Налоги
Прежде чем считать доходы, которые вы можете заработать, надо разобраться с обязательными расходами – всевозможными государственными сборами и налогами, которыми облагаются иностранные собственники недвижимости.
В Германии покупатель платит налог на приобретение недвижимости 3,5-6,5% в зависимости от федеральной земли, в Испании – 6-10%, в Италии – 9-10%, в с случае элитного объекта – 22%. В Греции при покупке старого жилья (разрешение на строительство выдано до 2006 г.) – налог 3,09%, но все новостройки облагаются по ставке 24%.
Для сравнения:
В Таиланде покупатель отдаёт государству 1-2% от цены недвижимости, в зависимости от того, как оформляется сделка – во фрихолд или лизхолд. Разница очевидна.
Ежегодные налоги на недвижимость
В Таиланде их просто нет, в то время как в европейских странах сумма получается солидная. К примеру, в Италии все собственники платят три налога – на недвижимость, муниципальный и на вывоз мусора, которые ежегодно «съедают» 1-2% от цены недвижимости, и это еще без учета расходов на коммунальные услуги.
Налоги на доход от аренды недвижимости
В большинстве стран Европы ставка подоходного налога прогрессивная и достигает 45-50%. В Таиланде максимальная ставка для иностранцев – 15%. Но даже она может быть легально снижена до 3%.
Для сравнения:
В Таиланде покупатель отдаёт государству 1-2% от цены недвижимости, в зависимости от того, как оформляется сделка – во фрихолд или лизхолд. Разница очевидна.
Ежегодные налоги на недвижимость
В Таиланде их просто нет, в то время как в европейских странах сумма получается солидная. К примеру, в Италии все собственники платят три налога – на недвижимость, муниципальный и на вывоз мусора, которые ежегодно «съедают» 1-2% от цены недвижимости, и это еще без учета расходов на коммунальные услуги.
Налоги на доход от аренды недвижимости
В большинстве стран Европы ставка подоходного налога прогрессивная и достигает 45-50%. В Таиланде максимальная ставка для иностранцев – 15%. Но даже она может быть легально снижена до 3%.
Недвижимость
По данным Центробанка Таиланда, недвижимость дорожает ежегодно на 4-5%. И этот тренд наблюдается уже 10 лет!
Безусловно, Таиланд неоднороден. Быстрее всего растут в цене популярные у туристов локации. А среди них самый развитый и сбалансированный рынок – конечно Пхукет.
Помимо очевидной туристической привлекательности, у него есть два важных для инвесторов плюса: нехватка земельных участков и ограничения на массовое высотное строительство.
Здесь не возводят здания выше 7 этажей. Для Пхукета комплекс на 400-500 квартир – это что-то грандиозное, а в Паттайе и 1000 номеров – не редкость. Естественно, это хорошо влияет на заполняемость и доходы от недвижимости на Пхукете.
Всё это – турпоток, стабильная экономика и валюта, круглогодичный сезон и низкие налоги – приводит к тому, что на Пхукете хотят присутствовать ведущие отельные сети: Best Western, Windham Group, Renaissance, Sheraton, Movenpick… Здесь они могут делать хороший бизнес.
При этом земли мало, получить разрешение на строительство сложно. Поэтому отели выбирают застройщика с хорошим опытом и заключают с ним договор на управление готовым комплексом. В результате выигрывают покупатели квартир. Благодаря профессиональному управляющему, они зарабатывают на аренде в среднем от 7% до 12% годовых. В странах Европы такого дохода не получить.
Безусловно, Таиланд неоднороден. Быстрее всего растут в цене популярные у туристов локации. А среди них самый развитый и сбалансированный рынок – конечно Пхукет.
Помимо очевидной туристической привлекательности, у него есть два важных для инвесторов плюса: нехватка земельных участков и ограничения на массовое высотное строительство.
Здесь не возводят здания выше 7 этажей. Для Пхукета комплекс на 400-500 квартир – это что-то грандиозное, а в Паттайе и 1000 номеров – не редкость. Естественно, это хорошо влияет на заполняемость и доходы от недвижимости на Пхукете.
Всё это – турпоток, стабильная экономика и валюта, круглогодичный сезон и низкие налоги – приводит к тому, что на Пхукете хотят присутствовать ведущие отельные сети: Best Western, Windham Group, Renaissance, Sheraton, Movenpick… Здесь они могут делать хороший бизнес.
При этом земли мало, получить разрешение на строительство сложно. Поэтому отели выбирают застройщика с хорошим опытом и заключают с ним договор на управление готовым комплексом. В результате выигрывают покупатели квартир. Благодаря профессиональному управляющему, они зарабатывают на аренде в среднем от 7% до 12% годовых. В странах Европы такого дохода не получить.
Какой доход приносит недвижимость Таиланда?
Из-за низких налогов и расходов на содержание, а также высокой круглогодичной заполняемости, недвижимость в Таиланде приносит бОльший доход, чем в странах Европы. Здесь средний показатель – 7% от цены объекта в год.
Причем, это только доход от аренды. А ведь есть ещё и капитализация.
Рассмотрим среднестатистический сценарий. Сегодня вы покупаете квартиру за $100000. За пять лет аренда под 7% годовых приносит вам $35000. Плюс, сама недвижимость дорожает – возьмём по-минимуму – на 5% в год. Значит, через 5 лет квартиру можно будет продать за $125000. Итого, за 5 лет вы увеличили капитал на $60000 или 12% в год.
И это еще не самый доходный сценарий. Ведь можно было взять квартиру на старте продаж за $80000 и сдавать в аренду по программе Rental Pool, которая позволяет зарабатывать больше.
Можно выделить три стратегии, которыми пользуются инвесторы в Таиланде.
Из-за низких налогов и расходов на содержание, а также высокой круглогодичной заполняемости, недвижимость в Таиланде приносит бОльший доход, чем в странах Европы. Здесь средний показатель – 7% от цены объекта в год.
Причем, это только доход от аренды. А ведь есть ещё и капитализация.
Рассмотрим среднестатистический сценарий. Сегодня вы покупаете квартиру за $100000. За пять лет аренда под 7% годовых приносит вам $35000. Плюс, сама недвижимость дорожает – возьмём по-минимуму – на 5% в год. Значит, через 5 лет квартиру можно будет продать за $125000. Итого, за 5 лет вы увеличили капитал на $60000 или 12% в год.
И это еще не самый доходный сценарий. Ведь можно было взять квартиру на старте продаж за $80000 и сдавать в аренду по программе Rental Pool, которая позволяет зарабатывать больше.
Можно выделить три стратегии, которыми пользуются инвесторы в Таиланде.
Купи – долго сдавай
Самая долгосрочная и надежная стратегия – «связанный контракт» (купи и сдавай долго). В течение 10-15 лет вы будете гарантированно по четкому графику получать свои 7% от цены недвижимости в год. Риски минимальны, забот никаких, но и доход ниже, чем по другим стратегиям.
Если вы ищете варианты для долгосрочного надежного вложения средств, внимательно изучайте предложения. Сейчас чуть ли не все застройщики Таиланда обещают гарантированный доход, но далеко не каждый такой комплекс подходит для инвестиций по стратегии «связанный контракт».
По сути, это улучшенная версия банковского депозита. Купить квартиру в Таиланде с гарантированным доходом на 10-15 лет – так же просто и надежно, как положить деньги в банк. Но здесь вы получите в среднем 7% годовых, а не 1-2%, как предлагают российские банки по счетам в валюте.
Плюс, сможете отдыхать в этой квартире несколько недель в году. И еще бОльший плюс, недвижимость будет дорожать – через 10-15 лет вы продадите ее существенно дороже.
Кстати, многие застройщики сейчас предлагают опцию «обратный выкуп», т.е. обязуются выкупить вашу квартиру после окончания арендного контракта, если вы конечно захотите продать.
Самая долгосрочная и надежная стратегия – «связанный контракт» (купи и сдавай долго). В течение 10-15 лет вы будете гарантированно по четкому графику получать свои 7% от цены недвижимости в год. Риски минимальны, забот никаких, но и доход ниже, чем по другим стратегиям.
Если вы ищете варианты для долгосрочного надежного вложения средств, внимательно изучайте предложения. Сейчас чуть ли не все застройщики Таиланда обещают гарантированный доход, но далеко не каждый такой комплекс подходит для инвестиций по стратегии «связанный контракт».
По сути, это улучшенная версия банковского депозита. Купить квартиру в Таиланде с гарантированным доходом на 10-15 лет – так же просто и надежно, как положить деньги в банк. Но здесь вы получите в среднем 7% годовых, а не 1-2%, как предлагают российские банки по счетам в валюте.
Плюс, сможете отдыхать в этой квартире несколько недель в году. И еще бОльший плюс, недвижимость будет дорожать – через 10-15 лет вы продадите ее существенно дороже.
Кстати, многие застройщики сейчас предлагают опцию «обратный выкуп», т.е. обязуются выкупить вашу квартиру после окончания арендного контракта, если вы конечно захотите продать.
Купи – быстро продай
Самая быстрая и высокодоходная стратегия – спекулятивная сделка. Покупаешь на ранней стадии – продаешь еще до завершения строительства. За 1-3 года можно увеличить капитал на 100% и более. Но не забывайте: рисков здесь больше, чем в других схемах.
Наиболее сложный этап в этой стратегии (впрочем, и в других это важно) – правильно подобрать инвестиционный проект.
Самая быстрая и высокодоходная стратегия – спекулятивная сделка. Покупаешь на ранней стадии – продаешь еще до завершения строительства. За 1-3 года можно увеличить капитал на 100% и более. Но не забывайте: рисков здесь больше, чем в других схемах.
Наиболее сложный этап в этой стратегии (впрочем, и в других это важно) – правильно подобрать инвестиционный проект.
Купи – сдавай – продай
Самую сбалансированную стратегию, которая позволяет в среднесрочной перспективе выйти на максимальный доход, мы условно называем «купи – сдавай – продай».
Причем максимальную отдачу от нее можно получить, если:
Самую сбалансированную стратегию, которая позволяет в среднесрочной перспективе выйти на максимальный доход, мы условно называем «купи – сдавай – продай».
Причем максимальную отдачу от нее можно получить, если:
- войти в проект на начальном этапе, т.е. купить максимально дешево;
- сдавать через отельную сеть по схеме «гарантированный доход + rental pool» (при грамотном управлении фактическая отдача от аренды выше, чем гарантированная);
- продать не ранее, чем через 5 лет (чтобы сэкономить на налогах).
Некоторые агентства убеждают клиентов, что при инвестициях в Таиланде нет никаких рисков, что их деньги защищены на 100%. Безусловно, это не так. Риски есть всегда. Как только у вас появляется имущество, возникает и вероятность его потерять.
Залог грамотных инвестиций – понимание существующих рисков и управление ими.
Консультация экспертов точно лишней не будет, тем более она полностью бесплатна. Оставьте запрос и мы ответим на все ваши вопросы
Залог грамотных инвестиций – понимание существующих рисков и управление ими.
Консультация экспертов точно лишней не будет, тем более она полностью бесплатна. Оставьте запрос и мы ответим на все ваши вопросы
Заполните форму, и я Вам перезвоню в ближайшее время!
Используя сайт, вы предоставляете согласие на обработку ваших персональных данных с помощью сервисов веб-аналитики, и соглашаетесь с политикой конфендициальности.
